Flucht in „sichere“ Plätze hat ihren Preis

von Michael Kordovsky

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Immer mehr Superreiche überlegen sich, Europa zu verlassen und sich selbst samt ihrem Vermögen dorthin in Sicherheit zu bringen wo man jenseits der Reichweite russischer Atomraketen ist. Unter diesen Aspekten beliebte Ausweichmöglichkeiten sind Neuseeland, Argentinien, Südafrika oder einfach Plätze, die mit dem Ukraine-Konflikt möglichst wenig zu tun haben wie z. B. die Bahamas, Jamaica, Costa Rica oder diverse Karibik-Inseln. Der positive Nebeneffekt dieser Plätze sind manchmal auch höhere Renditen, sowohl auf Anleihen als auch bei der Vermietung von Immobilien. Die Immobilienmärkte weisen in diesen „Ausweich-Ländern“ vereinzelt noch eine gewisse Normalität auf, was ein Vergleich der Mietrenditen (Jahresmiete durch Kaufpreis x 100) und Wohnungspreise zeigt. Allerdings gibt es die offensichtlichen „Ausweichplätze“ nicht mehr all zu günstig.

Deutschsprachiger Raum vor Immobiliencrash

Eine Quelle für höherwertige investortaugliche Qualitätswohnungen in Landeshauptstädten ist der globalpropertyguide, dessen „Benchmark-Wohnungen“ zur Berechnung der Mietrenditen in der Regel 120 m² groß sind. Demnach liegen die Mietrenditen in Wien und Paris nur noch bei 2,25 bzw. 2,79 Prozente, jene in Berlin bei 2,95 Prozente. Die Staatsanleihenrenditen (10 Jahre) betragen in Deutschland per 15. Juli 2022 nur noch bei 1,134 Prozente, in Frankreich 1,668 Prozente und in Österreich 1,709 Prozente. Mit der Rückkehr der Zinsen und einem sich abzeichnenden Rückzug der Reichen und einer bereits ausbleibenden Nachfrage der Wohneigentums-Begründer und Anleger des gehobenen Mittelstands (z. B. Zahnärzte, Radiologen, gut bezahlte technische Berufe, Piloten, Fluglotsen, etc.) zeichnet sich im deutschsprachigen Raum ein Preisrückgang bei Wohnimmobilien ab.  Doch ist es anderswo diesbezüglich besser oder ist ein pragmatisches Vorgehen erforderlich?

Teure „Paradiese“

Im 10Jahres-Spektrum mit 3,743 Prozente mehr zu bieten haben neuseeländische Staatsanleihen. Aber für Wohnungen muss man mit einer mageren Mietrendite von 3,41 Prozente auch dort bereits tiefer in die Tasche greifen. Mit umgerechnet 8.300 Euro pro m² im Stadtkern ist man in Auckland dabei. Lebensqualität hat seinen Preis und nur die Eliten können sich Neuseeland leisten, zumal die Eintrittsbarrieren für einen permanenten Aufenthalt sehr hoch sind.

Wie sieht es dann in Südafrika aus, an dessen Börse in Johannesburg zahlreiche lukrative Minentitel notieren? Die Staatsanleihenrendite (10 Jahre) liegt bei einem S&P Rating von BB- bei gut 11 Prozente. Allerdings wertete der Rand in den vergangenen 5 Jahren tendenziell zum Euro ab. Wer nach Kapstadt ausweichen will, zahlt für diesen offensichtlichen „Fluchtplatz“ ebenfalls seinen Preis, denn die Mietrendite liegt lediglich bei 3,88 Prozente. Hochwertige Wohnungen können durchaus 4000 Euro und mehr pro m² kosten.  Wohnungen in Kapstadt sind also rein unter Investmentaspekten uninteressant. Dafür brachte es der FTSE/JSE All-Share-Index in den vergangenen 5 Jahren in Heimatwährung auf eine Performance von 8,7 Prozente p. a.. Doch in Minentitel können Anleger fast von jedem beliebigen Ort aus investieren.

Argentinien hat indessen  einen abenteuerlichen Beigeschmack. Staatspleiten sind dort mehr Regel als Ausnahme und für Wohnungen in Buenos Aires müssen Anleger einen relativ hohen Preis bezahlen, denn die Mietrendite beträgt lediglich 2,45 Prozente. Aber mit 2600 US-Dollar pro m² im Stadtkern ist man bereits dabei. Unter diesem Aspekt ist somit die Niederlassung dort noch erschwinglich. Doch die Kriminalität in bestimmten Stadtvierteln sollte dort nicht unterschätzt werden. Indessen sogar 8,16 Prozente Mietrenditen werfen Wohnungen auf den Bahamas ab. In Nassau kostet eine Wohnung im Stadtkern in etwa 1400 USD/m².  Jeweils 7,48 bzw. 7,12 Prozente Mietrenditen bieten Costa Rica (San Jose) und Puerto Rico (San Juan).